MÉTHODE
Investir en SCPI via l’assurance-vie
Découvrez comment investir en SCPI via assurance-vie pour profiter d’une fiscalité avantageuse, capitaliser vos revenus et diversifier votre patrimoine.
Qu’est-ce que l’investissement en SCPI via assurance-vie ?
Certaines SCPI peuvent être souscrites non pas en direct, mais comme unités de compte dans un contrat d’assurance-vie.
Dans ce cas, l’investisseur n’achète pas directement les parts de la SCPI : il détient des unités de compte représentatives. Les revenus générés sont capitalisés dans le contrat, puis soumis à la fiscalité de l’assurance-vie lors d’un rachat (partiel ou total).
Pourquoi choisir l’assurance-vie pour loger des SCPI ?
- Optimisation fiscale : la fiscalité de l’assurance-vie (après 8 ans, abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple) est plus douce que l’imposition directe des revenus fonciers.
- Capitalisation automatique : les dividendes ne sont pas versés sur un compte bancaire mais réinvestis dans le contrat, augmentant la valeur des unités de compte.
- Souplesse des retraits : vous pouvez effectuer des rachats partiels programmés avec une fiscalité réduite.
- Transmission facilitée : l’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité successorale avantageuse.
- Diversification : au sein d’un même contrat, vous combinez SCPI, fonds euros, actions, obligations, etc.
Avantages
- Fiscalité avantageuse par rapport à la détention en direct.
- Revenus capitalisés dans le contrat (effet boule de neige).
- Accès simplifié à certaines SCPI via les assureurs.
- Transmission optimisée en cas de décès.
- Diversification avec d’autres supports dans le contrat.
Points à connaître
- Toutes les SCPI ne sont pas disponibles en assurance-vie : choix restreint à celles référencées par l’assureur.
- Frais supplémentaires (frais de gestion de l’assurance-vie, en plus des frais de la SCPI).
- Rendement souvent légèrement inférieur à la détention en direct (du fait des frais et du partage avec l’assureur).
- Dépendance à la solidité de l’assureur et aux conditions contractuelles.
Modalités pratiques
- Choisir un contrat d’assurance-vie proposant des SCPI en unités de compte.
- Sélectionner la SCPI parmi la liste référencée par l’assureur.
- Investir via un versement libre ou programmé.
- Les dividendes sont capitalisés dans le contrat (pas de revenus directs).
- En cas de besoin, vous effectuez un rachat (partiel ou total) soumis à la fiscalité de l’assurance-vie.
Exemple chiffré
Voici un exemple chiffré avec un rendement hypothétique de 7 % pour un investissement de 50 000 € en SCPI via assurance-vie :
Un épargnant investit 50 000 € en SCPI via son assurance-vie.
- En détention directe : avec un rendement hypothétique de 7 %, il percevrait environ 3 500 € bruts par an, soumis à l’impôt foncier + prélèvements sociaux (17,2 %).
- Via l’assurance-vie : les 3 500 € sont capitalisés dans le contrat. Après 8 ans, en cas de rachat partiel, seule une fraction du retrait est fiscalisée, avec un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple.
L’assurance-vie permet donc de bénéficier d’une fiscalité allégée et de laisser fructifier le capital dans le temps.
FAQ
Questions fréquentes
Toutes les SCPI sont-elles disponibles en assurance-vie ?
Non. Seules celles référencées par les assureurs peuvent être logées dans un contrat.
Comment sont imposés les revenus de SCPI en assurance-vie ?
Ils ne sont pas imposés immédiatement. Ils sont capitalisés dans le contrat et fiscalisés uniquement lors d’un rachat, selon le régime fiscal de l’assurance-vie.
Peut-on combiner plusieurs SCPI dans un contrat ?
Oui, si l’assureur propose plusieurs SCPI, vous pouvez répartir votre investissement entre différents véhicules.
Le rendement est-il identique à la détention en direct ?
Non, il est souvent légèrement inférieur en raison des frais de gestion du contrat. En contrepartie, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse et de la souplesse de l’assurance-vie.
Est-ce adapté à une stratégie de transmission ?
Oui, l’assurance-vie est un outil patrimonial efficace pour transmettre dans un cadre fiscal favorable (article 990 I du CGI).
L’investissement en SCPI via assurance-vie combine les avantages de la pierre papier et de l’assurance-vie : fiscalité douce, capitalisation des revenus, diversification et transmission optimisée
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